Subida del alquiler: todo lo que necesitas saber

Te contamos las claves sobre la subida del alquiler de una vivienda habitual, un tema complejo sobre el que los propietarios deben estar bien informados.

Carlos

Lectura de 5 minutos

·

Actualizado el 2 may 2025

·

Alquilar

En España, los propietarios de viviendas tienen derecho a subir el alquiler de sus propiedades. Sin embargo, existen restricciones legales que limitan la cuantía de esas subidas. En este artículo, abordaremos cómo calcular y cuándo comunicar la subida del alquiler en 2025, y responderemos a las preguntas más habituales entre los propietarios, para que no tengas ninguna duda cuando decidas anunciar tu vivienda de alquiler.

Ésta es una de las dudas más frecuentes entre los propietarios de viviendas de alquiler. Antes de nada, conviene aclarar que, en términos generales, las subidas del alquiler dependen del contrato. Y, en la mayoría de los contratos, se da uno de los siguientes dos escenarios:

• El contrato no dice nada sobre la actualización anual de la renta: en este caso, no se puede subir el alquiler;
• El contrato vincula la subida del alquiler al IPC anual: en este caso, el alquiler se actualizará el porcentaje correspondiente a cada año.

Pero, incluso en estos últimos casos, hay unas limitaciones legales que conviene aclarar.

A partir de enero de 2025, el único índice legalmente válido para la actualización de rentas será el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice sustituye al IPC en todos los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Para contratos anteriores, la actualización seguirá rigiéndose por lo que establezca el contrato (habitualmente el IPC o el IGC), aunque estarán sujetos a un límite máximo anual del 3% en 2025, según lo previsto por el Gobierno

La situación económica y la evolución del mercado inmobiliario en España han motivado la entrada en vigor de una nueva Ley de Vivienda en 2023, que introdujo cambios importantes en la forma de actualizar los precios del alquiler.

A partir de julio de 2025, se pone en marcha uno de los elementos centrales de la ley: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC como mecanismo de actualización de rentas. Este índice se aplicará a todos los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 en adelante. Los contratos anteriores a esa fecha seguirán rigiéndose por lo pactado entre las partes. El IRAV se calculará como el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y una media ponderada ajustada, y tiene como objetivo evitar subidas excesivas en los precios del alquiler.

Las zonas tensionadas son aquellas donde se cumple al menos una de las siguientes condiciones:

• El coste medio de la hipoteca o alquiler más los gastos básicos supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.

• El precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

Estas áreas pueden ser tan grandes como una ciudad completa o tan pequeñas como un distrito concreto dentro de una ciudad. El propósito de esta designación es identificar las áreas en las que la vivienda se está volviendo inaccesible para los residentes, a fin de implementar medidas que ayuden a controlar y regular los precios de alquiler.

Con la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023), las autoridades responsables de declarar cuáles son las zonas tensionadas serán los gobiernos de las Comunidades Autónomas correspondientes, con base en los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística acerca del IPC y con otra información que recopilen sobre los precios de los alquileres.

La subida del alquiler debe ser comunicada al inquilino con al menos 30 días de antelación a su entrada en vigor. Esto significa que el propietario debe notificar al inquilino la subida del alquiler antes de que se aplique la nueva renta.

La comunicación de la subida del alquiler debe realizarse por escrito y debe incluir la siguiente información:

• La cuantía de la subida.

• La fecha de entrada en vigor.

• El índice de referencia utilizado para calcular la subida:

• En contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, se aplica lo pactado (generalmente el IPC o IGC), con los topes legales establecidos.

• En contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, si corresponde, se utilizará el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) a partir de julio de 2025.

Para que la actualización sea efectiva y legal, la comunicación de la subida del alquiler ha de realizarse por correo certificado, burofax o correo electrónico con acuse de recibo, aunque también se puede comunicar personalmente al inquilino.

¿Qué sucede si el propietario no comunica la subida del alquiler?

Si el propietario no comunica la subida del alquiler con al menos 30 días de antelación, la subida no será válida y, en el caso de los contratos de alquiler de viviendas en zonas tensionadas, la comunicación de la subida del alquiler debe realizarse con al menos 60 días de antelación.

Y ¿qué pasa si el inquilino no acepta la subida del alquiler?

Si el inquilino no acepta la subida del alquiler, pero sigue pagando la renta, el contrato de alquiler continuará vigente con la renta actual. Sin embargo, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para defender la subida solicitada. En este caso, el propietario tendrá que demostrar que la subida del alquiler es legal y está justificada.

Otro caso es que la vivienda de alquiler esté en una zona tensionada. En esos casos, si los inquilinos consiguen demostrar que la subida es abusiva, incluso podrían reclamar una indemnización equivalente a seis meses de alquiler a los propietarios.

Al no existir una obligación para el inquilino en este sentido, cabe la posibilidad de que se inicie un conflicto que pueda alargarse durante meses antes de la resolución del contrato o del desahucio. Por esta razón, lo más recomendable para los propietarios es que consulten con un abogado o con un gestor inmobiliario, para que las comunicaciones y las negociaciones sobre las subidas sean lo más efectivas y seguras.

A partir de julio de 2025, las subidas de alquiler en contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 deben calcularse utilizando el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), en lugar del IPC. Las actualizaciones se aplican anualmente en la fecha acordada en el contrato. Por ejemplo, si el contrato se firmó el 1 de enero de 2024, la subida se hará el 1 de enero de 2025.

El IRAV se calcula tomando como referencia el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y una media ponderada ajustada de los dos meses previos (por ejemplo, noviembre y diciembre de 2024, para una subida en enero de 2025).

Si el alquiler era de 1.000€ y el IRAV sube un 1,6%, el nuevo alquiler sería 1.016€. Sin embargo, en zonas tensionadas, las subidas están limitadas: en 2025, no pueden superar el IRAV o el 3% en 2025, lo que sea menor.

Como hemos visto, las subidas del alquiler de una vivienda pueden resultar sencillas si se hacen de acuerdo a la normativa vigente. Pero, en un mercado tan cambiante como éste y con las distintas excepciones que existen, hay veces en las que no resulta tan sencillo. Por esto, conviene estar al tanto de las leyes de vivienda actuales y, en caso de duda consultar con un experto inmobiliario que ayude a prevenir los conflictos con los inquilinos o procesos judiciales.

Nuestra mejor recomendación es que lo dejes todo por escrito y que tu contrato de alquiler refleje cómo y cuándo se llevarán a cabo las subidas del alquiler. De esta manera, evitarás los problemas y podrás anunciar tu piso con total tranquilidad en una página como HousingAnywhere.